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在经济发展进入存量时代的背景下，如何高效盘活低效资产已成为企业、政府乃至全社会关注的焦点。低效资产不仅占用资源，还可能成为发展的"包袱"，而成功的盘活与运营则能将其转化为新的增长点。本文将通过真实案例与数据分析，探讨低效资产盘活的有效路径及运营的核心作用。
一、现状与挑战
低效资产通常指长期闲置、利用率低或收益不佳的资产，包括闲置厂房、烂尾楼、老旧物业、低效土地等。根据国家统计局数据，截至2023年，全国城镇闲置土地面积超过200万亩，部分工业园区的平均利用率不足60%。这些资产若不能有效盘活，将造成巨大的资源浪费。
主要挑战：
1.产权复杂：在一些情况下，低效资产的产权归属不清晰，存在着多种所有制成分交叉、产权纠纷等问题，这给资产的盘活带来了很大的困难。例如，一些历史上形成的混合所有制企业，由于多次的股权变更和资产整合，部分资产的产权关系变得十分复杂，难以明确界定，导致在进行资产盘活时，各方利益难以协调，交易难以达成。
2.改造成本高：低效资产的质量差异较大，部分资产可能存在着老化、损坏、技术落后等问题，需要投入大量的资金和精力进行修复和改造，才能重新发挥其价值。比如一些老旧的工业厂房，其建筑结构可能已经不符合现代生产的需要，需要进行大规模的翻新和改造，才能吸引新的租户或进行其他商业用途的开发。
3.运营能力不足：盘活涉及法律、财务、资产评估、产业规划等多领域专业知识，企业内部团队常缺乏复合型人才，依赖外部中介机构增加成本且存在服务质量参差风险。对新兴盘活模式（如产业基金、REITs、共享经济盘活闲置空间）的运作机制不熟悉，难以灵活运用创新工具。
二、低效资产盘活的成功路径
1. 功能重塑：从"闲置"到"高价值"
案例：上海船厂1862
原为废弃造船厂，经过改造后成为集文化、商业、艺术于一体的综合体，年客流量超300万人次，成为上海滨江的地标之一。
盘活亮点：
（1）产权重组
创新"产权置换+收益分成"模式：央企保留30%产权，获取固定收益；政府平台公司持股40%，负责基建配套；森大厦株式会社持股30%，主导运营。
建立"四方联席会议"决策机制。
（2）空间解码
保留16米挑高船坞结构，改造为无柱艺术空间。
利用废弃钢轨打造"时空走廊"沉浸式体验装置。
（3）内容破圈
引入TeamLab数字艺术展。
开发"船厂元宇宙"线上展览。
2. 产业升级：从"低效"到"高增长"
案例：深圳华强北
曾经以低端电子产品批发为主，近年来通过引入智能硬件、跨境电商等新业态，部分商铺租金增长40%，年交易额突破2000亿元。
盘活亮点：
（1）产业跃迁
设立"硬科技准入清单"（含5G模组、IoT传感器等28类）。
打造"华强北创新走廊"：1-3层保留电子元器件交易；4-6层转型智能硬件孵化器；顶层建设跨境直播基地（2023年GMV80亿元）。
（2）空间重组
推行"统租运营"模式：政府平台公司整体承租再分租。
垂直动线重构：每层设置"空中连廊"提升可达性。
（3）政策赋能
研发补贴：企业研发投入抵税比例200%。
租金返还：高新企业享受3年50%租金补贴。
3. 资本运作：REITs与资产证券化
案例：苏州工业园REITs
2021年，苏州工业园区通过发行基础设施公募REITs，盘活存量资产30亿元，资金用于新基建项目，形成良性循环。
盘活亮点：
（1）资产包设计
精选5处标准化厂房。
搭配2处研发中心（锁定微软、华为等头部租户）。
（2）收益结构化
基础收益：5.5%年化分红（锚定保险资金）
超额收益：租金增长超8%部分提取20%激励管理人。
（3）循环开发
首期募资34.9亿元中，70%投入新基建。
培育成熟后继续装入REITs，形成"投融管退"闭环。
4.文旅融合：老城记忆的产业化重生
案例：长沙超级文和友
原址为长沙老城区即将拆除的筒子楼群，建筑老旧且功能失效。文和友团队通过"场景考古"手法，复刻1980年代老长沙市井生活场景。
盘活亮点：
（1）空间重构
老长沙场景还原：打造7层楼高的“城中城”，高度还原20世纪80年代长沙老街场景。
地域文化展现：挖掘长沙地域文化，将长沙近代100年内的商业老街和商号等商业符号复原。
（2）文化运营
文化平台搭建：设置述古书店、文和友美术馆、笑工场剧场等文化场所，举办艺术展览、相声表演等活动。
（3）商业模式创新
多业态融合：独创“餐饮+文化+商业”模式，引入茶颜悦色等长沙本土网红餐饮品牌，以及照相馆、游戏机、理发店等多种玩乐业态。
品牌孵化：挖掘地域民间小吃，与小商户合作，提供基础设施和店面装潢支持。
三、运营的核心作用：从"盘活"到"持续增值"
盘活只是第一步，运营才是决定资产能否长期增值的关键。
1.建立专业化运营团队
北京动物园服装批发市场今昔对比
专业运营团队是实现低效资产持续增值的关键。以北京新动力金融科技中心改造升级项目为例，该项目采用 “基金 + 城市更新” 轻资产受托经营合作模式，引入专业运营团队，对原北京动物园服装批发市场进行升级改造，将其成功转型为金融科技中心。这离不开专业的运营团队，他们凭借丰富的资产管理、市场营销、工程技术等知识和经验，制定科学运营策略，确保资产高效运营与价值提升。
2.数字化赋能
广州TIT创意园
数字化赋能为资产运营插上翅膀。在资产运营中，利用物联网远程监控设备，提前预警故障；借助大数据分析市场需求与客户行为，为决策提供依据；依靠人工智能优化资产运营管理流程，提高效率。如广州TIT创意园，通过智慧园区管理系统，实现能耗降低20%，入驻企业满意度提升30%。
3.生态化运营
成都猛追湾城市更新
生态化运营构建资产价值生态系统。通过完善基础设施与公共服务，吸引多元业态入驻，搭建合作平台，促进协同创新。如成都猛追湾城市更新项目，不仅改造老旧建筑，还引入市集、文创、餐饮等多元业态，形成"24小时活力街区"，实现片区商业价值增长。
四、未来展望：低效资产盘活的趋势
1.政策支持加强
各地政府正持续加大盘活存量资产政策的力度。北京、深圳等地的 "城市更新条例" 为当地低效资产盘活提供了明确的法律依据与规范，从规划、土地、财政等方面给予政策支持，形成政策合力。如北京的条例为老城区的低效商业资产改造升级，提供了规划调整、税收优惠等政策便利，激发了市场主体的积极性。未来，将有更多地区出台类似政策，从加强政府引导、优化审批流程、强化财政金融支持等多方面，为低效资产盘活创造更好的政策环境。
2.科技赋能
AI、物联网技术将在资产运营中发挥越来越重要的作用。在资产监控与管理方面，物联网技术可实现对资产的实时远程监控，及时掌握设备运行状态、环境数据等信息，提前预警故障，降低维护成本。例如，在大型物流园区中，通过物联网传感器实时采集货物和车辆信息，提高运营效率。在运营管理决策方面，AI 技术能够对海量资产运营数据进行分析和挖掘，为企业提供精准的市场预测、风险评估和决策建议，帮助企业优化资产配置和运营策略，提升资产运营效率和收益水平。
3.ESG导向
绿色改造和可持续运营正逐渐成为低效资产盘活的新趋势。随着社会对环境保护和可持续发展的关注度不断提高，投资者和消费者越来越青睐具有环境、社会和治理（ESG）优势的资产。对低效资产进行绿色改造，如采用节能设备、优化能源管理、提高资源利用效率等，不仅可以降低运营成本，还能提升资产的市场竞争力和附加值。同时，遵循可持续运营理念，注重资产的长期价值创造和社会影响，将使低效资产在盘活后能够实现更高质量、更可持续的发展，为企业和社会带来更大的经济、社会和环境效益。
结语：在存量中掘金，于变局中开新局 低效资产盘活绝非简单的 “拆旧建新”，而是一场涉及制度创新、技术革命、产业重构的系统性变革。未来，唯有以政策为杠杆、技术为引擎、生态为纽带，才能真正实现从 “盘活存量” 到 “创造增量” 的质变，在万亿级资产蓝海中共绘高质量发展新图景。
来源：长沙市人居环境研究院文化创意部
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