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低效资产盘活与运营:如何让"沉睡资产"焕发新生

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点击次数:43 更新时间:2025年05月29日15:07:40 打印此页 关闭

         在经济发展进入存量时代的背景下,如何高效盘活低效资产已成为企业、政府乃至全社会关注的焦点。低效资产不仅占用资源,还可能成为发展的"包袱",而成功的盘活与运营则能将其转化为新的增长点。本文将通过真实案例与数据分析,探讨低效资产盘活的有效路径及运营的核心作用。



一、现状与挑战



低效资产通常指长期闲置、利用率低或收益不佳的资产,包括闲置厂房、烂尾楼、老旧物业、低效土地等。根据国家统计局数据,截至2023年,全国城镇闲置土地面积超过200万亩,部分工业园区的平均利用率不足60%。这些资产若不能有效盘活,将造成巨大的资源浪费。

主要挑战:

1.产权复杂:在一些情况下,低效资产的产权归属不清晰,存在着多种所有制成分交叉、产权纠纷等问题,这给资产的盘活带来了很大的困难。例如,一些历史上形成的混合所有制企业,由于多次的股权变更和资产整合,部分资产的产权关系变得十分复杂,难以明确界定,导致在进行资产盘活时,各方利益难以协调,交易难以达成。

2.改造成本高:低效资产的质量差异较大,部分资产可能存在着老化、损坏、技术落后等问题,需要投入大量的资金和精力进行修复和改造,才能重新发挥其价值。比如一些老旧的工业厂房,其建筑结构可能已经不符合现代生产的需要,需要进行大规模的翻新和改造,才能吸引新的租户或进行其他商业用途的开发。

3.运营能力不足:盘活涉及法律、财务、资产评估、产业规划等多领域专业知识,企业内部团队常缺乏复合型人才,依赖外部中介机构增加成本且存在服务质量参差风险。对新兴盘活模式(如产业基金、REITs、共享经济盘活闲置空间)的运作机制不熟悉,难以灵活运用创新工具。



二、低效资产盘活的成功路径


1. 功能重塑:从"闲置"到"高价值"

案例:上海船厂1862


原为废弃造船厂,经过改造后成为集文化、商业、艺术于一体的综合体,年客流量超300万人次,成为上海滨江的地标之一。

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盘活亮点:

(1)产权重组

  • 创新"产权置换+收益分成"模式:央企保留30%产权,获取固定收益;政府平台公司持股40%,负责基建配套;森大厦株式会社持股30%,主导运营。

  • 建立"四方联席会议"决策机制。

(2)空间解码

  • 保留16米挑高船坞结构,改造为无柱艺术空间。

  • 利用废弃钢轨打造"时空走廊"沉浸式体验装置。

(3)内容破圈

  • 引入TeamLab数字艺术展。

  • 开发"船厂元宇宙"线上展览。


2. 产业升级:从"低效"到"高增长"

案例:深圳华强北


曾经以低端电子产品批发为主,近年来通过引入智能硬件、跨境电商等新业态,部分商铺租金增长40%,年交易额突破2000亿元。

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盘活亮点:

(1)产业跃迁

  • 设立"硬科技准入清单"(含5G模组、IoT传感器等28类)。

  • 打造"华强北创新走廊":1-3层保留电子元器件交易;4-6层转型智能硬件孵化器;顶层建设跨境直播基地(2023年GMV80亿元)。

(2)空间重组

  • 推行"统租运营"模式:政府平台公司整体承租再分租。

  • 垂直动线重构:每层设置"空中连廊"提升可达性。

(3)政策赋能

  • 研发补贴:企业研发投入抵税比例200%。

  • 租金返还:高新企业享受3年50%租金补贴。


3. 资本运作:REITs与资产证券化

案例:苏州工业园REITs


2021年,苏州工业园区通过发行基础设施公募REITs,盘活存量资产30亿元,资金用于新基建项目,形成良性循环。

盘活亮点:

(1)资产包设计

  • 精选5处标准化厂房。

  • 搭配2处研发中心(锁定微软、华为等头部租户)。

(2)收益结构化

  • 基础收益:5.5%年化分红(锚定保险资金)

  • 超额收益:租金增长超8%部分提取20%激励管理人。

(3)循环开发

  • 首期募资34.9亿元中,70%投入新基建。

  • 培育成熟后继续装入REITs,形成"投融管退"闭环。


4.文旅融合:老城记忆的产业化重生

案例:长沙超级文和友


原址为长沙老城区即将拆除的筒子楼群,建筑老旧且功能失效。文和友团队通过"场景考古"手法,复刻1980年代老长沙市井生活场景。

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盘活亮点:

(1)空间重构

  • 老长沙场景还原:打造7层楼高的“城中城”,高度还原20世纪80年代长沙老街场景。

  • 地域文化展现:挖掘长沙地域文化,将长沙近代100年内的商业老街和商号等商业符号复原。

(2)文化运营

  • 文化平台搭建:设置述古书店、文和友美术馆、笑工场剧场等文化场所,举办艺术展览、相声表演等活动。

(3)商业模式创新

  • 多业态融合:独创“餐饮+文化+商业”模式,引入茶颜悦色等长沙本土网红餐饮品牌,以及照相馆、游戏机、理发店等多种玩乐业态。

  • 品牌孵化:挖掘地域民间小吃,与小商户合作,提供基础设施和店面装潢支持。



三、运营的核心作用:从"盘活"到"持续增值"


盘活只是第一步,运营才是决定资产能否长期增值的关键。

1.建立专业化运营团队

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北京动物园服装批发市场今昔对比

专业运营团队是实现低效资产持续增值的关键。以北京新动力金融科技中心改造升级项目为例,该项目采用 “基金 + 城市更新” 轻资产受托经营合作模式,引入专业运营团队,对原北京动物园服装批发市场进行升级改造,将其成功转型为金融科技中心。这离不开专业的运营团队,他们凭借丰富的资产管理、市场营销、工程技术等知识和经验,制定科学运营策略,确保资产高效运营与价值提升。


2.数字化赋能


广州TIT创意园

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数字化赋能为资产运营插上翅膀。在资产运营中,利用物联网远程监控设备,提前预警故障;借助大数据分析市场需求与客户行为,为决策提供依据;依靠人工智能优化资产运营管理流程,提高效率。如广州TIT创意园,通过智慧园区管理系统,实现能耗降低20%,入驻企业满意度提升30%。


3.生态化运营


成都猛追湾城市更新

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生态化运营构建资产价值生态系统。通过完善基础设施与公共服务,吸引多元业态入驻,搭建合作平台,促进协同创新。如成都猛追湾城市更新项目,不仅改造老旧建筑,还引入市集、文创、餐饮等多元业态,形成"24小时活力街区",实现片区商业价值增长。



四、未来展望:低效资产盘活的趋势


1.政策支持加强 

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各地政府正持续加大盘活存量资产政策的力度。北京、深圳等地的 "城市更新条例" 为当地低效资产盘活提供了明确的法律依据与规范,从规划、土地、财政等方面给予政策支持,形成政策合力。如北京的条例为老城区的低效商业资产改造升级,提供了规划调整、税收优惠等政策便利,激发了市场主体的积极性。未来,将有更多地区出台类似政策,从加强政府引导、优化审批流程、强化财政金融支持等多方面,为低效资产盘活创造更好的政策环境。


2.科技赋能 


AI、物联网技术将在资产运营中发挥越来越重要的作用。在资产监控与管理方面,物联网技术可实现对资产的实时远程监控,及时掌握设备运行状态、环境数据等信息,提前预警故障,降低维护成本。例如,在大型物流园区中,通过物联网传感器实时采集货物和车辆信息,提高运营效率。在运营管理决策方面,AI 技术能够对海量资产运营数据进行分析和挖掘,为企业提供精准的市场预测、风险评估和决策建议,帮助企业优化资产配置和运营策略,提升资产运营效率和收益水平。


3.ESG导向 

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绿色改造和可持续运营正逐渐成为低效资产盘活的新趋势。随着社会对环境保护和可持续发展的关注度不断提高,投资者和消费者越来越青睐具有环境、社会和治理(ESG)优势的资产。对低效资产进行绿色改造,如采用节能设备、优化能源管理、提高资源利用效率等,不仅可以降低运营成本,还能提升资产的市场竞争力和附加值。同时,遵循可持续运营理念,注重资产的长期价值创造和社会影响,将使低效资产在盘活后能够实现更高质量、更可持续的发展,为企业和社会带来更大的经济、社会和环境效益。

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结语:在存量中掘金,于变局中开新局       低效资产盘活绝非简单的 “拆旧建新”,而是一场涉及制度创新、技术革命、产业重构的系统性变革。未来,唯有以政策为杠杆、技术为引擎、生态为纽带,才能真正实现从 “盘活存量” 到 “创造增量” 的质变,在万亿级资产蓝海中共绘高质量发展新图景。

来源:长沙市人居环境研究院文化创意部

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